固有担保ローンの証券化

2011.10.14

（1）CMBSは商業施設などへの貸付債権を証券化したもので、多くはマスターリース契約が締結されている。テナントの信用リスク分析がもっとも重要で、次いで代替テナントが見つかりやすい立地や環境かどうかがポイントとなる。（2）オフィス向けノンリコースローンの証券化では、CMBSやABSという表現が使用されることが多い。オフィスではテナント個々の信用リスクのほか、稼働率、LLC（ライフサイクルコスト）などがポイントとなる。（3）工場やホテルなどが担保にされている場合は、特殊性が非常に強いため、不動産鑑定評価書のほか、エンジニアリングレポートなどを詳細に吟味する必要がある。（4）金銭債権として信託されたものをSPCの資産とする場合、倒産隔離用の海外SPCと債券発行用のSPCを設立し、海外の投資家に売却するパターンが圧倒的に多い。（5）日本の不動産向け融資を証券化する場合も、（4）と同じパターンが多い。（6）中小企業などでは、信用保証協会の保証つきで融資されることもある。東京都などが行ったCLOなどの事例がある。（7）債務者によほどの信用力がなければ、長期の貸し付けは行われない。上場企業でも簡単に倒産する時代であり、黒字倒産もあり得ることを考えれば、倒産保険（CDSなど）などの活用が急増するのもうなずける。なお、CDSは、世界を震拙させた金融危機の発信商品にもなった。

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