界壁にGL工法仕上げを採用したのは設計ミス
Uさん宅だけを改善すればよいというものではなく、戸界壁の隣戸側にも同様の処置が必要だとも伝えました。この申し出を受けて、売主側は隣戸に面した界壁には、GL工法をやめると言ってきました。私が提出した改善案を受け入れたのです。しかし、その結果、壁には段差ができ、和室では畳が半端になるので、一部が板張りになるとのことでした。Uさんは板張りの件は了承できましたが、「こうした要求はUさんだけなので、差額工事
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ツーバイフォーの構造実験にも参加しない
まだ木造を専門としていなかった一九七二年頃、つまり空白期のまっただなかですが、勤務先の研究所の庭で、ツーバイフォーのデモンストレーションがありました。アメリカからフレーマー（日本の大工に相当）がやってきて、ツーバイフォーの建物はこんなに早く建てることができるぞということを、実演して見せたのです。しかし当時のわたしは、なんの興味ももちませんでした。本来の目的はもちろん実演そのものなのですが、せっかく
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直っていなかったり勘違いで違うことも
受付に戻ると、施工者の副所長と販売代理の担当者が待っていました。私たちの指摘事項の記録をさっと見て、副所長が、「わかりました。工事の出来栄えに対するご指摘につきましては、私ども施工担当がご満足いただけるように手直しいたします。北側洋室窓の防犯対策のご指摘につきましては、売主に報告いたします」するとDさんが「防犯対策については、洋室窓だけでなく西側バルコニーの北端部分も同様の心配があります。1階外部
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マーケットの成長が見込める
マーケットの成長が見込める（具体的に言えば、賃料の上昇が見込める、価格がもっと上がるなど）場合には、「割引率▽キャップレート」となる。すなわち、現在の標準的な取引で平均的に見込めるキャップレートよりも、より多くの利回りを将来予測してよい。これがｇを正と見ているということの本来の意味である。逆に「ｇ△Ｏ」、つまり将来マーケットに成長が見込めず、停滞あるいは低迷するのではないかという予測の下では、現行
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企業の盛衰を担っているのは自分である
昭和五八年から六一年までは、「建設業冬の時代」で、各企業は人減らしまでしていた。ところが、この一〜二年は大忙しで、猫の手も借りたいくらいである。世の中の景気は、時により目まぐるしく変わる。景気というお天気がいかにどんなに変わろうとも、企業はその中を乗り越えていかねばならない。みなさんの会社も、必死になって時勢を乗り切る舵とりをしている。みなさんの真剣な会社への参加が望まれる。大空のように、われわれ
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「任意売却」、「個人版の民事再生」とは
民間の金融機関についてはデータが公表されていないが、業界筋によれば。「民間の住宅ローン貸し倒れは、おおむね〇・三％くらい」だという。返済は不可能と判断されて保証会社による代理弁済がおこなわれると、住人はいつ競売を申し立てられても文句を言えない。しかし競売は落札の価格が低いため、住宅金融公庫は数年前から「任意売却」に力を入れ始めた。これは競売にかけず、所有者が任意で住まいを売却し、売却代金を公庫へ返
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プレハブ住宅の落込みは少なかった
プレハブ住宅の建設・供給の状況はどうであったか。プレハブ住宅建設のピークは昭和四十八年度であり、この年度には二〇万七〇〇〇戸が建てられたが、昭和四十九年度には一七万八〇〇〇戸へと減少している。ただ住宅建設戸数全体に占める割合は、昭和四十八年度一一・〇％に比べ、昭和四十九年度にはむしろ一二・八％へと上昇しているが、このことは、プレハブ住宅の落込みが他の構造・工法の住宅に比べて少なく済んだことを示して
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多くの規制にあえぐ準防火地域での木造住宅
業者の作るログハウスには準防火地域でも建てられるような認定を受けたものもありますが、同じもので作っても防火構造にしなければなりませんから、コストは余計にかかります。これはログハウスだけでなく、普通の木造住宅の場合も同じです。準防火地域の木造住宅は3階建て500平方メートルまで建てられますが、法22条地域とは違い、隣地境界線や道路中心線から一定距離（1階で3メートル、2階以上は5メートル）以内にある
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リフォームの成果を倍増させることに
既存の間取りにとらわれているために発想の転換がしにくく、お金をかけた割にリフォームの効果が今一つという結果になりがちなのです。たとえ一部分のリフォームであっても、家全体を見直し。生活の仕方を考えた上でプランを練りたいものです。リビングや浴室・洗面は、本当に家族が使いやすい配置になっているか、スペースの配分は今のままでいいのか、他の部屋にモノがあふれているのなら、増築部分に収納スペースを確保できない
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住宅業界全般が注目
ダイナミックに展開されてきたキャンペーンは、なんといっても神戸市住宅供給公社が手掛けた神戸の“北米輸入住宅村”である。ある専門紙はこれについて次のように紹介している。「北米住宅輸入村は、アメリカ、カナダの街並みをそのまま神戸の西神ニュータウンに再現しようというもの。工法は当然ながら2×4であるが、ランバー、合板、サッシ、ドア、フローリング、カーペット、システムキッチン、内外装材など基礎以外は、ほと
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文化的な住まいに変わらせる
住まい−家族や生活−を維持するにはそれなりの覚悟とプライドが必要と思う。家に人を招くことは、それなりに自分や家族の趣味はもちろん料理の腕やインテリアの知識の度合い、さらには、家族関係の親密さや教育観といった様々なものが知られてしまう。いや、さらけ出さなければならなくなる。当然ながら、そうしたことをさらけ出さなくてすむほうが人生、楽に決まっている。そのため、友人たちや地域の人々との関係を疎遠にして閉
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専門職人にばらして発注するのが安く上がるコツ
理想的には、基礎工事は誰、電気はどこ、ガスは……と、それぞれの専門職人にばらして発注するのが安く上がるコツなのだが、いかにも面倒くさい。素人としてはそれを束ねている工務店に一括依頼した方がいい。つまりアメリカ人職人以外の仕事は少々高くついてもIカ所の工務店にまかせるのが、頭の中が混乱しない方法である。で、どこぞの工務店に依頼したら、ついでに工事中にアメリカ人大工が必要になるさまざまな工具や、道具も
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「時間」の手抜き
工事に着手してから完成するまでの期間を「工期」という。工事期間の略である。建築工法には「在来の木造軸組工法」や「2×4（ツーバイフォー工法）、「軽量鉄骨工法」など種々あって、工法によって工期が違う。また、建築する延べ床面積によっても違ってくる。広い面積を仕上げる方が、工期が長いのは当たり前。延べ床面積100吋を木造軸組工法で建築する場合には、およそ4か月かかる。したがって、設計から完成まで6か月く
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モデルハウスを見学するときには
モデルハウスを見学するとき、分譲マンションでも戸建住宅でも、購入できたらいいな?、という気持ちがあって、行きますよね。それが、近い将来のことなのか、いづれ買えたらいいな、という感じなのか、ということはあっても、興味はあるはずです。営業をかけられると面倒くさいし、ココの物件を買うと決めたわけではないし、としり込みをしてしまっていませんか？確かに、「〇日までに、契約をしていただけたら・」等の連絡や契約
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リビングのリフォームポイント
リビングは家族の過ごし方が一番顕著に現れる場所です。リフォームする場合でも家族でよく話し合って間取りを決めることが大切です。ポイントはリビングをできれば広くとることです。家全体が狭いと、最低限必要な各人の部屋とキッチン、浴室、トイレをとった後では狭くなりがちです。子供以外の各人の部屋は寝るだけの部屋の場合が多いため、それほど広くとらなくてもよいのです。ならば、リビングを広くし、家族のコミュニケーシ
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セメントの年間販売は7000万ｔ強
セメントの年間販売は7000万ｔ強で、販売額はおよそ5000億円である。ほとんどは内需であることから、これまでは国内企業同士の競争だったが、そこに異変が生じた。売上1647億円の企業グループで九州の麻生セメントが、セメント部門を分社化し世界２位の仏セメント会社ラファージュと合弁。アジア地区で積極的なM&Aを仕掛け世界３位に躍進したメキシコのセメックスも上陸と、外国資本の参入が本格的になろうとしてい
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イメージにこだわらなければ狙い目か
練馬駅は西武池袋線に加え、有楽町線と大江戸線が開通し、新宿や六本木にも乗り換えなしで行けるようになって、さらに利便性が高まった。西武池袋線の前身である武蔵野鉄道と西武農業鉄道沿線の地域経済は、大正４（１９１５）年に池袋と飯能の区間で開通したころから現在まで、その基盤を農業に置いてきた。中心に石神井川の流れる練馬区では、現在も近郊農業が行われており、製造品出荷額の１位は食料品で全体の約２６％（２００
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個室化を徹底させた間取り
公私室型住宅に反旗を翻した住まいのひとつが、既に触れた黒沢隆の提唱する個室群住居であった。黒沢は、一九二〇年代に提唱された居間を中心とする住まいの虚構化に気づいた。たとえば、こうした居間中心の住まいは、基本的には仲のよい夫婦と二人の間にできた子どもたちからなる核家族を前提とした住まいであった。しかし、戦後の日本でも、離婚率は高くなり、片親の家庭が増え、あるいは、女性の社会進出に伴い仕事を続けるため
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固有担保ローンの証券化
（1）CMBSは商業施設などへの貸付債権を証券化したもので、多くはマスターリース契約が締結されている。テナントの信用リスク分析がもっとも重要で、次いで代替テナントが見つかりやすい立地や環境かどうかがポイントとなる。（2）オフィス向けノンリコースローンの証券化では、CMBSやABSという表現が使用されることが多い。オフィスではテナント個々の信用リスクのほか、稼働率、LLC（ライフサイクルコスト）など
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７２平方メートルに満たない３ＬＤＫは、造りが窮屈
住宅の間取りは、ワンルームから始まって３ＬＤＫ、４ＬＤＫ……と部屋数はいくらでも増やすことができるが、一般的な間取りは１ＤＫから５ＬＤＫくらいまで。このうち、１ＤＫや１ＬＤＫ、２ＬＤＫは、単身者やＤＩＮＫＳ（子供のいない共働き夫婦）向け。子供が１人でもいれば３ＬＤＫ以上、子供が２人なら、できれば４ＬＤＫに住みたい、というのが日本人が描く平均的な住宅像だ。しかし、同じ３ＬＤＫでも、面積はさまざま。６
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クロスが剥がれたら断熱材の有無を疑え
結露が発生して、水分が逃げられないでクロスと壁面の間に残ってしまう場合がある。やがてクロスが剥がれてくる。こうして剥がれたクロスの裏側には、カビが付着しているケースが多い。暖房器具をフル回転した翌朝など、窓ガラスやサッシにびっしりと水滴がついている。それが結露だ。結露は、寒い季節に室内で暖房器具を使っていると、どこの家でも発生する。現代建築で結露の発生しない建物はないといえるだろう。現代の建物は、
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高速道路の近くは深夜でも騒音レベルが高い
折り込みチラシの間取り図のサッシ部分に目を凝らすと、ガラスが二重の線で表現されている場合がある。二重の線で描かれたガラス−遮音性能の高い二重サッシだ。つまり、そのマンションは、外部騒音の大きい敷地に建つことを意味している。折り込みチラシの間取り図のサッシ部分には、採光と通風を意味する「〜」マークも描かれている場合が多い。でも、外部騒音が大きいマンションの二重サッシは開かずの窓だ。通風の良さを想起さ
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頭金は物件価格の二割以上、諸費用は新築で三〜五％必要
頭金は、購入するマイホーム価格の二割以上必要である。これは公的・民間問わず住宅ローンの多くが「借入限度額の合計が購入価格の八割以内」であることを条件としているからだ。この条件を満たすには二割以上の頭金を用意する必要がある。実際にマイホームを購入する場合は、頭金以外に税金や各種手数料などの諸費用も予算に組み入れておかないといけない。この額は、新築マンション・一戸建てで物件価格の三〜五％、中古マンショ
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分譲もいいけどやっぱり賃貸アパート
駅から徒歩15分の賃貸アパートに住んで6年。特に不便だとは感じなかったのですが、気分転換に引越をしたくなり不動産やめぐりをしました。なかなか良い物件にめぐりあえず諦めた頃に分譲マンションを勧められたのです。分譲なんて…と思っていたのですが、見せて頂くと結構ステキじゃありませんか。一度は心が揺れたものの、マンションを買うことに少なからず抵抗があったのでやめました。結婚して夢のマイホームを購入したら簡
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賃貸マンションを探して
数年前、私は当時付き合っていた人と一緒に住む家を探し、住みたい地域の賃貸物件を取り扱うお店をいくつか回っていました。その中で、CMでもやっているような大手のお店にも行ったのですが、店に入るなり髪の毛をマッキンキンに染め上げた、見るからにチャラチャラした若いお兄ちゃんが出てきて「何かお探しですかぁ？」といった軽い感じで声を掛けてきてくれました(*_*;彼は終始こんな調子で、私たちが今住んでいるところ
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新築一戸建てを購入するうえでの注意点
新築一戸建てに憧れている人も多いのではないのでしょうか。マンションが主流になった今でも憧れている人は多いはずです。購入するとなれば注意しなければならないことがあります。これについて説明します。既に土地を持っている場合は、その土地の上に建てることになるでしょう。持っていない場合は、どこの土地を購入するかから考えなくてはなりません。周辺の環境を入念にチェックすることが大事なのです。騒音や景観など、ひと
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マンション問題の原点
管理会社は本来、管理組合から管理業務を委託されている業者なのだから、管理組合の管理下になければならない。ところが、現実には、素人の集団である管理組合を思いのままに動かし、実質的なマンション管理者になっている例が少なくない。良心的な会社ももちろんあるが、管理組合よりも親会社である分譲会社の立場を優先するような管理会社が多いのも事実である。マンションに入居すると、管理会社の連絡によって管理費や修繕積立
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人気のない「更地」
土地、戸建住宅、商業物件、マンションの担保別に融資金の回収実績率を見てみたい。もっとも回収実績率の悪いのは「土地（更地）」だ。一見、更地は競売の際、建物と違って外部から土地の不法占拠の有無などの利用状況を確認できるし、落札後の利用度も高いので応礼者の人気が高いであろうと思われる。しかし、実際は逆の現象が起きている。もしかすると、金融機関が融資時に更地のメリットを意識しすぎて、高い評価をし、高額の貸
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人気の高かった3A地区も苦戦
人口の減少だけでなく、世帯構成も昔とはずいぶん変化しました。1980年代半ばは日本における世帯数はおおむね3800万世帯程度でしたが、人口がほぼ横ばいの中、現在の世帯数は5000万世帯に達しようとしています。一世帯当たりに直すと2・6人、単身者が増えているのです。単身者というと若者ばかりを考えがちですが、これからはお年寄りの一人世帯も激増するでしょう。こうした背景は、今後東京都内のマンション需要に
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「バブル崩壊」と「不動産会社の倒産」
日本における不動産価格の絶頂期は、1990年頃と言われています。その後は、公示地価はほぼ一貫して下がり続けており、これを指数で表わすと94年を100とすれば現在は東京、大阪、名古屋の三大都市においても住宅地で50〜70、商業地で20〜40の水準になっています。この間の消費者物価指数やGDPの推移と重ね合わせても、16年間で価値がこれほどまでに下がってしまったものはあまりないと思われます。しかしこの
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増築や改築工事でも住宅取得控除が適用される
東京の都心を中心に地価が急騰し、また建築資材等の値上がりなどで、新たに住宅を取得することは大変困難となってきました。このことに伴って、現在住んでいる住宅をより住みやすいものにしようというニーズも強くなってきました。そこで、現在はある一定の要件を備えれば、増築や改築をした場合も住宅取得控除が認められます。より住みやすい住宅にするためには、増築改築を取得と区別する必要はないからです。この適用を受けるこ
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中古物件には気づかなかったこんなに凄いメリットがある
新築のマンションブームのいまでは、中古マンションは、どちらかといえば新築の販売攻勢に負けて旗色が悪いようです。しかし、ここで冷静に考えてみなければならないことがあります。というのは、バブル時の値の安いマンションは無理して“つくりのリストラ”をして供給しています。その代表的なものは、（1）専有面積が狭い（2）床スラブが１５センチのものが多く粗悪（3）隣との壁も１２センチくらいのものが多く、よく音が聞
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規制強化へ乗り出した自治体
規制強化へ乗り出した自治体も出てきている。その例の一つが、京都市である。二〇〇七年九月一日から、建物のデザイン、屋外広告物について規制を強化する「新景観条例」の導入が決まった。市街地の「田の字」地区で、建物の高さの最高が三五メートルから三〇メートルに、職住共存地区では、三一メートルから一五メートルに制限をする内容となっている。市長の発表によると、五〇年後、一〇〇年後を見据え、世界に誇る歴史都市の景
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敷地の状況や道路との関係もよくたしかめる
間取りは家族構成に見合ったものを、設備はできるだけ充実していて、将来、長いあいだにわたって利用できるものを選ぶこと。室内の仕上げなども、できるだけ品質のよいものがよいのが当然だが、ただ、仕上げ材の美しさに気を取られ、構造的なチェックを忘れないようにしたいものである。室内の建て具、開口部は、一つ一つ開け立てしてみる。建て具の開け立てでもって、基礎や土台などのゆがみがわかる場合があるし、建て具の建てつ
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不動産取得税は評価額から四二〇万円の控除がある
不動産取得税が課税されるが、これは不動産を取得したことにたいして課税される地方税（都道府県税）である。不動産取得税の税率は評価額の一〇〇〇分の四だが、一定の条件をそなえた住宅の新築では、評価額から四二〇万円を控除し、その一〇〇〇分の三―という軽減措置が設けられている。したがって、建て替えた住宅の評価額が八〇〇万円の場合の不動産取得税の税額は、（800−420）×0．03＝114000という金額であ
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いいマイホームに出会いたい
安いもの（人気の高いもの）を買おうとするには、情報を積極的に集めたり、複数の業者と親しくなるなど、努力する必要があるのだ。いい物件をあなたのためにわざわざ持ってきてくれる人はいないのだ。まめに不動産業者に足を運ばなければ、情報がインプットされる前の、あるいは、広告される前の、とっておきのマイホームをみつけだすことはできないのである。努力すれば、それにたいする見返りが期待できるのだ。ビデオやチケット
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